我的房地產經驗分享（二）：從自住房到第一間出租房

在買下第一間自住房後的三年，我的生活也和一般房貸族差不多——每個月固定繳著房貸。雖然房貸僅佔收入的三分之一，但卻意外帶給我不少焦慮。

房貸帶來的焦慮

這份焦慮並不是來自「付不出房貸」，而是因為原本用於儲蓄與投資的金額被大幅壓縮。基本生活費用依舊存在，因此被擠壓的就是娛樂開銷，以及投資額度。雖然有人會說「房貸就是另一種存錢」，我也認同，但現實上，就是更多的現金流被綁在房貸中。

為了讓資金更有彈性，我還將房貸轉換成「抵利型房貸」，好讓部分資金可以動用。不過，每月固定的房貸支出仍在，資金壓力依舊存在。當時我還沒有指數型 ETF 的概念，投資主要放在個股，但成效並不理想，股市中也沒賺到什麼錢。

開始接觸出租房的概念

後來，我透過閱讀一些房地產書籍，開始接觸到「買房出租」與「投資報酬率」的觀念，這也讓我開始積極找尋合適的出租房。

在這裡，房仲其實是非常重要的角色。自己上網找，或是在 591 瀏覽的房源，往往都是滯銷、價格高或難處理的物件。真正優質的投資標的，通常在釋出第一時間就會被房仲直接推薦給手上的熟客，根本還沒上網站就被買走了。

因此，和房仲建立良好關係很關鍵：

• 讓他清楚知道你的需求

• 表現出你是「認真想買」而不是隨意看看，這樣在有新房源時，他才會優先通知你。

第二間房子的成交

在幾次尋找之後，我找到一間位於公寓五樓（含頂加）的物件，總坪數約 17 坪，格局已經隔成三個出租單位（兩間套房加一個頂加）。這間房子的總價是 450 萬，屋齡和我差不多大。屋主已經事先做好隔間，因此我不需要再花太多心力整理。

這裡有個重點：頂加的合法性問題。
頂樓加蓋常常有報拆風險，所以在購屋前需要調查：

• 是否有被舉報紀錄

• 是否能調閱空拍圖確認該加蓋是否在 1995 年（民國 84 年）前就存在
  因為 1995 年以前的既存違建，雖然不是完全合法，但多半只是列管、暫緩拆除。

這間房子雖然有頂加，但屬於較早的既存違建，相對風險較低，因此我決定出手。

資金規劃與現金流

這間房子的購買資金，主要來自三年來的存款，加上第一間房轉增貸取得的資金。換句話說，我幾乎是用「全額貸款」去操作，貸款金額 450 萬，分 30 年攤還，每月房貸約 15,000 元。

而這間房子的租金收益大約 25,000 元，單純計算下來，每月能多出 10,000 元現金流。

就這樣，我正式踏上了「包租公」的第一步。

給想嘗試出租房的投資人建議

如果你已經有自住房，正在考慮進一步購置房產來出租，我會建議幾個方向：

1. 先評估現金流：出租房的租金不一定能完全覆蓋房貸與管理費、稅金等支出，所以要抓保守一點的試算，避免空租期帶來壓力。

2. 選地段勝過裝潢：租屋族最看重的通常是交通、生活機能和價格，而不是裝潢的華麗程度。好的地段能確保長期的出租率。

3. 以長期角度看待投資：短期內可能覺得回收慢，但房地產的價值往往在時間中慢慢累積。把它視為資產配置的一部分，而不是期待短期獲利的工具。

4. 心態調整：出租會遇到不同房客，難免有狀況，與其追求「完美房客」，更重要的是建立合理規則，並保持彈性與耐心。

如果能以「穩定資產成長」的角度來看待出租房，這會是一個不錯的長期投資方式。

小結

買下第二間房，讓我真正體驗到「資產能帶來現金流」的感覺。雖然這間房子也有不少坑（違建問題、租客管理、設備維護…），但這些都將在後面幾篇和大家分享。

從自住到出租，對我來說最大的改變，就是開始理解「資產不只是佔用資金，還能幫我創造收入」。這份心境上的轉變，也奠定了我當時持續投資房地產的想法。

2025/10/2 onemount